麗楓400電話 麗楓客服熱線

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在成都買個包租的公寓，承諾12年回本的怎么樣？

您好。很簡單，不要買。

我說幾點：1.買房子帶固定回報率的大多是騙人的，而且從回報率來說。12年回本，一年回報率8.33。如果真有這么高回報率，開發商為什么要讓您來賺這個錢呢？直接找個基金公司或者投資公司合作不就好了。而且如果8.33是真能給到您的回報率，這個還不算上他們成本。您覺得可能嗎？

2.買下來他們沒幾年說運營不下去了，把房還給您。要知道大多數酒店式公寓都是沒有什么安?？裳缘模粚邮畮锥畱舳妓闵俚?，一層五六十戶的都有。您可能用來自住或者出租了，但是鄰居買來做什么您就沒辦法控制了。開公司，開美甲店，做教育培訓?？傊@種房子在我看來住起來和宿舍樓沒什么區別而且管理還都不會好。租金一般也不如住宅。

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第一、首先這是房地產銷售的慣用手段。公寓產品的特質：商業性質，首付高，貸款時間段，沒有學位等等。購買公寓的客戶，80%以上是用來投資。（一般二萬剛需不會買公寓）。包租就是精準匹配客戶需求。從出發點來講是好的。但是，在操作層面存在以下問題：

1.包租合同是和酒店公寓運營公司（下面簡稱二房東）簽的。不適和開發商簽。說直白點，銷售買完房子跑了，后續事人家不負責任。

2.說說二房東的盈利模式：一般而言，先賺你一筆軟裝配置費，再給你談免租期。

3.酒店公寓運營公司注冊很簡單，民宿剛問還是政策空白期。比正兒八經開酒店容易多了。

4.市面上，酒店運營公司參差不齊。在全國一線，新一線城市，公寓二房東跑路的比比皆是。這次疫情，已經很多二房東暴雷。油漆做酒店公寓的。沒有消費客戶，還要承擔業主租金，物業管理費什么。說跑就跑了。

5.有些公寓同一棟樓里面有好幾家二房東。人員進出混亂，復雜。大大降低樓宇品質。而且，在運營過程中，缺乏安全管控，很多黃賭毒這樣的有了可乘之機。但是，一旦出問題業主也要承擔責任。

第二，如果要買這樣的產品，需要具備幾個因素

1.選大品牌，有保證。經營酒店業務費品牌有：亞朵（強烈推薦），鉑濤旗下酒店（全季，麗楓），維也納等。做民宿業務的：途家，自如等。

2.如果是非知名品牌，要關注。

所有的包租形式，都是“騙局”，只是這個“騙局”有深有淺，如果這個回報還比較符合市場價值，而且確實能運行起走，那這種所謂的“騙局”只是不容易暴露而已。

為什么說這種包租是騙局，因為誰也沒法預定這個房屋未來能租多少錢，現在對你承諾，怎么可能一定實現，如果實現了，它就拿錢來貼補你，承諾的沒兌現，自己拿錢來貼，這個就叫騙局；輕度的騙局，基本上能把這個承諾兌付下去，因為市場還沒崩塌；重度騙局就像以前摩爾百盛那樣，租了很多年還收不到錢，最后還被打一頓；真正市場是穩定的，沒有哪個房子需要包租，包租公司存在的作用只是一個管理資產的中間商而已。

如果你說的是商業性質的公寓的話，我不知道你為什么想買公寓。有錢一定要買住宅，不要碰商業！

1、投資角度：大部分地區，租售比都在3%以下，比銀行存款利率還低。買房做投資主要是為了賺房價漲幅，那點租金只夠補貼月供，根本不足以作為收益。那么房價漲幅來看，同樣地段和面積，公寓價格漲幅遠低于住宅，同樣200萬總價，五年過后，住宅可能翻倍到400萬，公寓到250萬就不錯了。

2、為什么公寓漲幅遠低于住宅？因為住宅不僅僅可以用來住，還附帶了戶口、學區、民用水電煤等配套條件，這些條件公寓都沒有，只能住，很多還不通煤氣，居住成本比住宅更高。公寓就是住宅的打折品，除非是自住、錢少，否則哪怕買遠一點的住宅也不要不要買公寓。等到你需要錢的時候，發現公寓賣都賣不出去，房款壓在里面貶值，才會認識到，那點租金有多大用？

3、為什么有的公寓打出9年回本的包租模式吸引投資客呢？因為如果不拿這個條件、根本沒人考慮公寓。但是，這就是一個你想他利息他賺你本金的游戲，9年？有些中小開發商很可能賣完第二年就找不到人了，或者移交給包租公司，你去跟包租公司折騰吧，租金拖欠、免租、收取各種維護費…而這些，你可能在合同上還找不到違約責任。人家專業玩這個，普通人耗不起的。

現在錢在你手里，你占主動，為了套你錢，對方會變著花的給承諾，但是，不要把主動權交到自己不熟悉的領域去，商辦房出過的岔子案例多如牛毛。

踏踏實實選住宅吧。

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